Huit mois après avoir cédé Masteos, sa précédente startup, Thierry Vignal revient avec Atom, une nouvelle Proptech dédiée à la réhabilitation des micrologements parisiens, qu’il lance avec Jean-Christophe Orthlieb. Avec près de 150 000 petites surfaces laissées à l’abandon, dont 114 400 chambres de bonne, l’entrepreneur veut transformer ce patrimoine oublié en logements modernes et fonctionnels, adaptés aux travailleurs nomades et aux séjours temporaires. Objectif: redonner vie à un million de mètres carrés inexploités au cœur de la capitale. L’ancien fondateur de Masteos et expert de l’investissement locatif dévoile les ambitions d’Atom et partage sa vision du “micro-living” au micro du Parisien Matin lors d’un entretien exclusif.
Quelques mois après avoir cédé Masteos, vous avez lancé Atom, une startup centrée sur le microliving. Quelle problématique ou besoin spécifique avez-vous voulu adresser en créant cette nouvelle entreprise?
J’ai été frappé par l’ampleur de la pénurie de logements à Paris, et en explorant le marché, j’ai découvert un réservoir insoupçonné de foncier habitable : celui des micrologements. Cela va bien au-delà des chambres de bonne auxquelles on pense spontanément. Il s’agit de tous les petits appartements de moins de 14 m², qu’on appelle les micrologements. On en compte environ 150 000 à Paris, et selon l’INSEE, 85 % d’entre eux sont inexploités.
Dans un contexte de pénurie de logements, il est choquant de voir près d’un million de mètres carrés inutilisés en plein Paris. Ces surfaces sont difficiles à exploiter : elles sont souvent trop petites, non conformes aux normes, insalubres, avec des plafonnements de loyers qui découragent les investisseurs. En plus, les contraintes de rénovation énergétique sont telles que personne ne veut y toucher.
Je me suis dit qu’il fallait trouver un concept architectural et locatif capable de réhabiliter ces micro-surfaces et de les remettre sur le marché. Atom est né de cette idée. Le nom fait référence à la plus petite particule de la matière, tout comme nous nous concentrons sur la plus petite unité d’habitation possible en immobilier, qui peut aller jusqu’à 9 m².
Quelle part de ce marché ciblez-vous concrètement avec Atom ?
Nous visons tout le marché des micro-logements actuellement inexploités ou abandonnés, mais nous priorisons ceux qui sont plus accessibles. Cela inclut des logements avec de vrais WC (car environ la moitié de ces micro-logements n’en ont pas ou disposent de sanitaires communs) et situés à des étages bas ou avec ascenseur. Cela permet de garantir les normes de décence et d’habitabilité.
Aujourd’hui, ces logements sont pour la plupart des boîtes à chaussures insalubres. Notre objectif est de les transformer en véritables écrins de luxe, équivalents à des chambres d’hôtel 4 étoiles, en termes de confort et de qualité. Pour cela, nous avons fait appel à des architectes spécialisés dans l’optimisation des petits espaces.
Quelles sont les principales barrières à la réhabilitation des micro-logements ?
Il y en a trois principales.
La première est la taille : réussir à aménager 9 m² est un véritable défi architectural. C’est pourquoi je travaille avec des architectes ayant une expertise dans les espaces compacts, comme les cabines de yachts ou les wagons-lits de l’Orient Express.
La deuxième barrière concerne l’énergie. Ces logements sont presque tous des passoires thermiques classées F ou G. Les rénover pour atteindre un DPE de niveau D ou E nécessite des compétences spécifiques, que nous avons développées à l’époque de Masteos avec une filiale spécialisée dans la rénovation énergétique.
Enfin, la troisième barrière est juridique. Il existe de nombreuses contraintes réglementaires autour des micro-logements, notamment en ce qui concerne les plafonnements de loyers, les normes de surface et les types de contrats de location.
Atom combine une expertise architecturale, énergétique et juridique pour surmonter ces défis. Ces trois compétences sont absolument essentielles pour intervenir sur ce segment.
Avec un prix de location fixé à 50 € par jour, Atom propose des logements 4 à 5 fois moins chers qu’une chambre d’hôtel, tout en offrant des prestations similaires. Comment parvenez-vous à maintenir ce niveau de confort et de rentabilité, notamment avec un rendement net annoncé de 7 % pour vos investisseurs ?
Cela repose principalement sur notre capacité à acheter ces logements à des prix très bas. Ce marché est décoté parce qu’il effraie les investisseurs, ce qui nous permet de les acquérir à des prix moyens de 80 000 €. En ayant des coûts d’acquisition nettement inférieurs à ceux de l’hôtellerie traditionnelle ou de locations type Airbnb, nous pouvons proposer des loyers bien en dessous de ces standards tout en maintenant une rentabilité élevée.
Par ailleurs, nous avons une approche de rénovation très standardisée, ce qui nous permet de réaliser des économies d’échelle. Enfin, nous utilisons des contrats de location hybrides pour maximiser l’occupation. Nous ne faisons pas de location à la nuitée classique. Nos clients sont, par exemple, des travailleurs nomades qui résident hors Île-de-France mais viennent travailler à Paris une à trois fois par semaine. Nous leur louons ces logements sur des périodes récurrentes et fractionnées tout au long de l’année. Cette formule, qu’on appelle “location flexible”, mélange du court terme et du long terme et contribue à la rentabilité.
La réhabilitation de micrologements parisiens répond à un besoin urgent de logement temporaire tout en luttant contre l’abandon immobilier. Quelles solutions propose Atom pour garantir la durabilité des rénovations, notamment en matière de rénovation énergétique ?
Nous nous engageons, à la fois pour des raisons légales et éthiques, à réaliser des rénovations énergétiques sur tous les biens que nous achetons. Notre objectif est de garantir une performance énergétique minimale classée D. Pour cela, nous utilisons des matériaux durables et des techniques standardisées qui optimisent l’efficacité des travaux.
Nous investissons massivement dans les rénovations, avec un coût moyen de 3000 à 4000 € par mètre carré, ce qui est considérablement supérieur à la moyenne des rénovations classiques, qui se situe autour de 1000 €/m². Cette différence reflète la qualité et la durabilité des transformations que nous effectuons.
Vous avez déjà remis sur le marché un peu moins d’une dizaine de logements et 15 autres sont en cours de rénovation. Avec un objectif ambitieux de 1000 micrologements réhabilités d’ici 2030, quels sont les principaux défis à relever pour atteindre ce volume ?
Le premier défi est financier : trouver les capitaux nécessaires pour financer l’acquisition de ces biens. Pour cela, nous créons un fonds d’investissement en partenariat avec Magellim, qui nous permettra de lever les montants requis.
Le deuxième défi est opérationnel. Nous travaillons sur ce qu’on appelle le “diffus” : chaque logement est un cas unique, situé dans des emplacements différents, et il faut gérer des centaines de rénovations en parallèle. Cette granularité est complexe à gérer, mais mon expérience chez Masteos, où nous avons mené 900 chantiers dans 180 villes, m’a bien préparé à relever ce type de défi.
Enfin, le passage à l’échelle pose des défis en termes de sourcing. Il faudra maintenir les prix d’achat bas et la qualité des biens que nous sélectionnons, ce qui est plus facile à petite échelle mais demande un effort supplémentaire quand on augmente les volumes.
Pour la suite, Atom envisage-t-il son évolution au-delà de Paris?
Atom est un projet conçu pour Paris, car c’est une des rares villes au monde où l’on trouve autant de micrologements, en grande partie en raison de son histoire architecturale haussmannienne. Les étages entiers dédiés aux chambres de bonne, par exemple, sont une spécificité parisienne. Ce marché est tellement profond qu’il suffira à occuper Atom pendant les cinq premières années.
Cela dit, nous envisageons de nous exporter ensuite dans d’autres capitales présentant des caractéristiques similaires et une pénurie de logements. Des villes comme Londres, avec son architecture victorienne, ou Milan, qui a aussi produit de nombreux micrologements, figurent parmi nos prochaines cibles potentielles.
Quel rôle les pouvoirs publics devraient-ils jouer pour faciliter ce processus ?
Il est essentiel d’obtenir le soutien de la ville de Paris. Réhabiliter ce million de mètres carrés à l’abandon répond à un besoin sociétal. Pourtant, les pouvoirs publics ont plutôt tendance à multiplier les contraintes, ce qui fait fuir les investisseurs. Avec leur aide, nous pourrions remettre la majorité des 150 000 logements inexploités sur le marché et contribuer à résoudre la pénurie de logements à Paris.